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内地殡葬第一股:高端墓位40万 土地成本低至数百
浏览: 发布日期:2018-08-11

  清明将至,让人感叹“死不起”的高价墓地,再次让殡葬职业处于风口浪尖。“内地殡葬榜首股”福寿园(01448,HK)遭到重视。

  在高达80%的毛利率背面,“墓”后生意怎么运作?被称做“躺着挣钱”的商业模式能继续多久?仍受方针严控的殡葬业会在哪些领域加大对社会本钱敞开?未来的出资机会和价值几许?《每日经济新闻》记者近期经过实地调研、专家采访、材料研讨,企图从公司样本、职业机会、高端访谈和区域样本等方面,为消费者和出资者回答上述疑问。

  清明前夕,重庆市永川区市民张女士带着70多岁的父亲到重庆白塔园选购墓地,在墓园制高点,白叟看中一块墓位。一名工作人员说,这个墓位价格可能在30万元左右。张女士和她的父亲惊呆了。

  福寿园(01448,HK)是重庆白塔园的实践控制人。在被福寿园收买之后,2014年,白塔园墓地出售收入到达674万元。

  福寿园2013年底在香港上市,成为“内地殡葬榜首股”。2015年3月,福寿园上市后初次发布年报,集团2014年收入人民币7.951亿元,较2013年添加30%,其间毛利率高达80%;净赢利为2.851亿元,较2013年上升了50%。

  福寿园收入的多半以上来自墓地出售。在惊人的赢利背面,福寿园的土地本钱却只要1403万元,仅占整个墓地出售及效劳本钱的11.7%。福寿园传统墓位均价4.8万元,艺术定制墓的均价到达27万元。

  为探明“内地殡葬榜首股”暴利背面的商业模式,近日,《每日经济新闻》记者实地调查了重庆白塔园,企图以重庆白塔园为样本,解开福寿园墓地出售的奥秘面纱,讨论其面对的机会与应战。

  房价低于墓价 墓地最高价格40多万

  2014年8月,福寿园以1.11亿元人民币收买重庆白塔园殡葬开发公司60%的股权,该公司的首要事务包含出售墓地及殡仪产品以及供给骨灰盒效劳,运营及办理重庆白塔园(供给殡葬效劳的墓地),同时持有约30.62万平方米的14幅土地,包含部分未开发土地。

  白塔园坐落重庆市永川区,间隔重庆主城区56公里,间隔永川城区两公里。园区占地705亩。

  3月30日上午9时许,《每日经济新闻》记者赶到白塔园时,已有不少市民前往墓园上坟,也有市民咨询墓价,选择墓地。

  在张女士感叹墓价太贵时,上述工作人员指着远处一块墓地说,现在最贵的墓位价格40多万元。园区内也有许多廉价的墓位,最近新开发的一批双人墓只卖18000多元。《每日经济新闻》记者从一位出售人员处了解到,白塔园的墓位价格分许多层次,价格从几千元到几十万元不等,有一处艺术定制墓地,“每平方米5万元,单个墓位面积6平方米起”。该出售人员说,一般中档双人墓的价格在3万~6万元。《每日经济新闻》记者了解到,永川区的房价水平远低于公墓价位。间隔白塔园不到两公里的一个新建中高档楼盘,每平方米价格只要3000多元。

  事实上,白塔园墓位的价格,在福寿园散布在全国各地的很多墓园中并不算高。据福寿园2014年年报,2014年福寿园共出售定制艺术墓696个,均匀价格每个27万元;共出售制品艺术墓3783个,均价6.5万元;共出售传统制品墓2520个,均价4.8万元。2014年福寿园出售所有墓位10093个,出售收入高达6.6亿元,均价为6.5万元。

  土地本钱较低 许多在10多年前买入

  尽管福寿园墓地价格“完爆”房价,但让人意外的是,土地本钱却低得惊人,乃至“比石头还廉价”。

  据福寿园2014年年报,其2014年的墓地出售及效劳本钱共1.2亿元,其间土地本钱1403万元,占11.7%;墓石本钱4441万元,占37%;开发本钱2382万元,占19.9%。

  福寿园招股书显现,自2010年起的4年中,土地本钱占比分别为4%、6%、10%、9%。福寿园的土地本钱为何如此低呢?

  2001年前,公墓用地归于国家划拨土地的规划。而划拨的土地,有必要是有特别用处的,但对其运用的年限和价格并无清晰的规定。

  福寿园招股书上称,其大部分的土地在好久之前买入,其时的土地本钱很低。比方,占地面积40万平方米的上海福寿园,土地性质为划拨土地,原土地收买本钱每平米只要190元;占地面积30万平方米的河南福寿园,土地性质为批售土地,原土地收买本钱每平米只要44元。

  据安信世界2014年调研陈述,近几年,墓穴的占地面积大幅下降,可是单价并未降低,乃至还可能提高。福寿园的双穴墓价格在17万~18万元,本来有3平方米,现在只要0.6平方米左右。另外,出售墓地之外,还有相关的墓地保护、刻字烫金、花盘出租等收费事务。每年的继续保护费用在千分之三左右,一般10年付清。《每日经济新闻》记者在重庆白塔园采访期间,有工作人员介绍,据他了解,白塔园的土地性质分征用和租借两种,征用土地本钱很低,“现在租借周围农人的土地本钱较高,一亩地一年1200元左右。”

  重庆白塔园殡葬开发有限公司总经理何建平对记者表明,白塔园大部分土地在10多年前征用,“尽管我没有了解详细征用价格,但其时林总(重庆白塔园殡葬开发有限公司原实践控制人林士杰)收买土地的本钱应该很低,究竟都是十几年前征用的土地。”

  何建平通知记者,墓地本钱首要包含土地本钱、墓石本钱、办理开发本钱等方面,可是墓价高的原因不在于这些本钱,底子原因是人的心理需求。“人工本钱也十分高,咱们要延聘专业设计师,有些设计师是大学教授,依据客人的需求设计,本钱当然也很高。”

  上市融资许诺 多项目并购高速扩张

  值得注意的是,白塔园在半年前还处于资金链紧张状态,福寿园的入主使其敏捷盘活,2014年,白塔园墓地出售收入到达674万元。有业内人士以为,福寿园擅长将盈余欠安或处于亏本的殡葬企业收买后重新打造成为盈余才能较好的项目。

  中金公司研报称,福寿园凭借其品牌与办理向其他城市扩张。在其进入的每一个城市,福寿园都已成为当地最大的殡葬效劳企业。

  事实上,和白塔园类似的案例并不少。2008年,福寿园收买了河南一家亏本陵寝整改为河南福寿园,并很快扭亏为盈,现在已成为郑州区域收入最高的陵寝。2013年,福寿园还进一步加强了对部分陵寝的控股位置。

  福寿园上市融资时亦许诺,其事务要点为开发新墓园、经过并购墓园或殡仪设备及建立新的殡仪设备。其首要项目如南昌洪福文明陵寝及安徽环保火化机厂仍在进行中。2014年,福寿园进行了多项兼并收买与协作项目,包含收买重庆白塔园殡葬开发有限公司、辽宁观陵山艺术园林公墓有限公司、枣庄市山亭兴泰殡仪效劳有限公司及婺源县万寿山陵寝有限公司;与辽宁省沈阳市浑南区政府、抚顺市政府、锦州市政府缔结战略协作协议;以及与安徽淮北市陵寝签署出资协作协议。

  后续商场开展 相关方针或降低赢利

  未来的土地本钱添加和政府方针改变,或许会对福寿园的开展造成影响。

  2001年前,公墓用地归于国家划拨土地的规划。2002年,我国修正出台的“划拨土地答应规划”中,剔除了公墓用地。2008年,民政部等八部委发出通知,要求运营性公墓用地有必要经过投标拍卖挂牌出让的方式断定土地运用者。

  这就意味着,未来福寿园的土地本钱可能添加。在福寿园招股书的“危险阐明”中列出,2004年后拿到的锦州墓园,不一定被列为划拨土地,有可能被迁出或许依照现有市值地价购买。

  地方政府殡葬方针的拟定和修正也会对福寿园造成影响。2012年,重庆市民政局就宣告,重庆主城区原则上不再新批建运营性公墓,而且方案建造很多城市公益性公墓。这类行动对运营性墓地的价格也起到按捺作用。

  不过,福寿园主席白晓江在承受媒体采访时表明,公司不会担心政府对墓地的价格进行控制,由于公司的事务现已多元化开展,上一年集团在收买的项目中,不只有殡仪馆,还有火化的部分,集团的整个产业链得到了加强并延伸。

  福寿园2014年年报显现,2014年集团进行了多项兼并收买与协作项目,取得320多万平方米土地,其间有证土地面积约78万平方米。

  殡葬费用引重视重庆拟建大批平价墓位

  ◎每经实习记者 周恒 吴林静发自重庆、成都

  殡葬费用的不断攀升成为民众广泛重视的焦点,民间乃至出现了“死不起”的戏谑之词。

  重庆市殡葬工作办理中心相关负责人通知《每日经济新闻》记者,现在重庆主城区的墓位销价格格均匀已达3万多元。重庆市民政局局长刘涛此前承受当地媒体采访时表明,殡葬公共效劳才能不足,中低收入大众丧葬担负较重,客观上是由于殡葬效劳现在遍及以民营企业供给的商场化效劳为主。

  对此,重庆市民政局相关负责人通知记者,未来5年,重庆将在主城区建造3个城市公益性公墓,总规划为1200亩,向市民供给30万个墓位,单个墓位最高价为不超越1.5万元,满意主城区中低收入大众10年的安葬需求。

  事实上,城乡公益性公墓建造试点工作现已从陕西、辽宁逐渐扩展到全国近1/3省份,重庆首个市级城市公益性公墓已建成对外效劳,建公益性公墓的意图之一即为平抑商场价格。跟着城市公益性公墓的建造和运营性公墓的限制,墓地生意的暴利将显着遭到按捺。

  商场化敞开较早现在民营本钱占比较大

  早在上世纪90年代末,重庆殡葬业便开端了商场化潮流,在全国敞开比较早。

  以运营时间超越15年的龙居山为例,全国企业信用信息公示网信息显现,重庆市龙居山陵寝有限公司2000年9月20日注册公司,进入重庆殡葬商场。2003年,重庆市龙居山创鑫殡仪馆有限公司也注册成立,进入殡仪馆事务。

  看好重庆殡葬职业的不止本地公司。2010年左右,福寿园开端布阵重庆殡葬商场。

  现在看来,重庆墓地商场的投融资途径相对老练。“现在民营本钱占比较大。”重庆市殡葬工作办理中心相关负责人通知《每日经济新闻》记者,现在全市67个运营性公墓中,有一半是民营本钱。

  重庆殡葬效劳现在遍及以民营企业供给的商场化效劳为主,选择性殡葬项目根本由企业实施自主定价,商场调节。

  据重庆媒体发布的数据,重庆公墓价位仍在以每年1000~5000元的幅度上涨。

  尽管民营本钱入场早,商场化程度相对较高,但和全国殡葬业的窘境类似,重庆市殡葬业相同面对“效劳设备现状与社会需求不相适应的对立。”刘涛此前承受当地媒体采访时表明,殡葬效劳水平同市民的殡葬效劳需求还有较大差距。

  推公益性公墓按捺运营性公墓价格

  据介绍,上述3个城市公益性公墓总出资5.24亿元,其间4.74亿元由银行贷款处理,5000万元公共基础设备建造资金由重庆市财务一次性补贴处理。公墓的建造用地实施政府划拨,并减免土地征用和建造相关规费,公墓的公共基础设备建造费用由财务补贴。

  城市公益性公墓由政府主导定价,单个公墓的销价格格价格在8800元至1.5万元,这比运营性公墓的均价廉价50%。

  重庆市殡葬工作办理中心相关负责人通知《每日经济新闻》记者,政府大规划建筑城市性公益公墓,一方面是为了处理城市低收入群体的殡葬需求,处理“葬不起”的问题;另一方面经过加大商场投入,按捺运营性公墓的价格。

  上一年11月,重庆首个大型城市公益性公墓——崇兴生命纪念园一期工程现已建成,向市民供给了1400个墓位,这也是全国首个市级城市公益性公墓建成并对外效劳。依照方案,2015年和2017年,重庆市将在主城二环周围交通便利的地段,分年度选址新建第二个和第三个规划为400亩左右的城市公益性公墓。

  纵观全国,城市公益性公墓建造已成趋势。3月25日发布的《殡葬绿皮书:我国殡葬工作开展陈述 (2014~2015)》提到,全国许多区域的城乡公益性公墓建造作为保证根本民生的严重行动归入当地城乡建造规划。

  城乡公益性公墓建造试点工作从陕西、辽宁已逐渐扩展到全国近1/3的省份。对主营墓地生意的殡葬企业来说,这明显并非好消息。